PER LA PROVA DEL DANNO È SUFFICIENTE L’OGGETTIVA DIMINUZIONE DEL VALORE DEL BENE
Nella sentenza in commento, la Corte d’Appello di Genova (Sentenza n. 296/2024 del 27.02.2024 – R.G. 624/2019) si è soffermata, inter alia, sulla disciplina dell’onere della prova in materia di risarcimento danni da mancata cancellazione di una trascrizione pregiudizievole.
La sentenza costituisce la pronuncia definitiva volta a determinare il quantum del pregiudizio oggetto di causa, in seguito alla definizione circa l’an della richiesta risarcitoria statuita con la Sentenza non definitiva n. 1143/2021 del 11.11.2021 – R.G. 624/2019, con la quale la Corte d’Appello dichiarava l’appellato “tenuto a rifondere [all’appellante] in pers. leg. rapp.te p.t. [omissis], il danno per cui è causa”, rimettendo la causa in istruttoria per la quantificazione del relativo pregiudizio.
Nello specifico, nella sentenza non definitiva la Corte aveva riconosciuto che “essendo pacifica l’esistenza di una trascrizione pregiudizievole non rilevata dal notaio, il danno è integrato dall’oggettiva diminuzione di valore del bene da essa causata e non vi è necessità di prova dell’utilizzo che del bene sarebbe stato fatto dall’acquirente. Una volta rimossa la trascrizione pregiudizievole a distanza di tempo dall’epoca dell’acquisto, rileva la diminuzione di valore subita dal bene per il decorrere del tempo”.
Quanto precede, con la precisazione che “il recupero del bene non esclude il risarcimento del danno , essendosi in presenza di una svalutazione del mercato immobiliare intervenuta nel frattempo, di cui è stata data la prova con la produzione della dichiarazione di un agente immobiliare che attribuisce al bene un valore molto inferiore a quello pattuito nel rogito”.
A fondamento di quanto precede, la Corte richiama la sentenza Cass. civ. 6/1994 secondo cui “l’inadempimento dell’obbligazione assunta dal notaio rogante di verifica delle iscrizioni ipotecarie relative all’immobile compravenduto, garantito come libero dal venditore e risultato poi gravato da ipoteca e sottoposto a procedura esecutiva, comporta l’obbligo per il notaio del risarcimento del danno, che può essere disposto anche in forma specifica, mediante la condanna alla cancellazione del vincolo taciuto, con il pagamento della somma necessaria a tal fine e il compimento delle relative formalità. Per contro, per il caso che l’immobile non venga espropriato in danno dell’acquirente, il mancato guadagno derivante a questo ultimo dall’impossibilità di realizzarne la vendita per la presenza del vincolo ipotecario, non giustifica di regola un risarcimento integrativo, non assumendo la mancata vendita carattere di definitività, si dà determinare un corrispondente, definitivo depauperamento del patrimonio nel suo concreto valore, salvo il concorso di particolari fattori, quali ad es. il mancato impiego del numerario in attività vantaggiose, l’impossibilità di realizzare in futuro lo stesso prezzo per il quale si è ricevuta offerta per effetto del mutamento di valori immobiliari etc., dei quali incombe al danneggiato l’onere della prova”.
Tale principio è stato confermato nella sentenza definitiva secondo cui “il danno [è] integrato dall’oggettiva diminuzione di valore del bene, senza necessità di prova dell’utilizzo che ne sia stato fatto, o che avrebbe potuto esserne fatto, dall’appellante”.
La pronuncia rappresenta un interessante precedente in materia di risarcimento del danno da illegittimo gravame su di un immobile, in quanto ritiene integrato il relativo pregiudizio dalla semplice presenza di tale vincolo, a prescindere dalla prova (gravosa) da parte del proprietario di aver visto sfumare occasioni di valorizzazione del bene.
